Transparentní smlouva o správě SVJ: proč na ní záleží a co obsahuje náš veřejný vzor

Výbor SVJ často dostane smlouvu se správcem až ve chvíli, kdy už se „nějak domluvil“. Rozsah je v jedné větě, reakční doby chybí, předání agendy je „po dohodě“ a ceník příplatků přijde e-mailem po podpisu. Transparentní smlouva o správě to otočí: výbor vidí, co kupuje, dřív než se zaváže.

Veřejný vzor, který dáváme ke stažení, je nezávazný návrh smlouvy o poskytování služeb správy společenství vlastníků jednotek. Je určený výboru, který porovnává nabídky správců. Není to hotová smlouva pro konkrétní dům a není to právní poradenství.

Proč na čitelné smlouvě záleží

Správce je dodavatel provozní agendy. Výbor zůstává statutárním orgánem a za dům odpovídá. Když smlouva neříká, co je v paušálu, výbor se o rozsahu dozví až při první mimořádné schůzi, havárii nebo při odchodu správce. Tehdy je pozdě zjišťovat, že protokol předání neexistuje a přístup do účetnictví „se dohledá“.

• Nejasný rozsah vede k příplatkům, které výbor nepředpokládal.
• Chybějící reakční doby znamenají, že „havárie“ a „běžný e-mail“ mají stejnou prioritu.
• Bez přílohy GDPR není jasné, kdo je správce údajů a kdo zpracovatel, ani co se stane s kontakty vlastníků po skončení smlouvy.
• Bez předávacího protokolu se agenda při výměně správce skládá z krabic, e-mailů a paměti jednoho člověka.

Co veřejný vzor pokrývá

Smlouva má dvanáct článků: předmět, definice, rozsah, povinnosti obou stran, odměnu a fakturaci, SLA, odpovědnost a pojištění, důvěrnost a GDPR, dobu trvání a výpověď, předání agendy a závěrečná ustanovení. Identifikace poskytovatele je vyplněná — Bc. Martin Pohl, obchodní označení Profi Správce SVJ. Údaje objednatele, tedy název SVJ, IČO, sídlo a adresa domu, jsou jen placeholdery k doplnění.

Šest příloh tvoří nedílnou součást dokumentu. Právě ony dělají z obecné smlouvy nástroj, podle kterého se dá nabídka porovnat.

• Příloha 1 — rozsah služeb: evidence jednotek a vlastníků, účetnictví a fondy, rozpočet a vyúčtování, pohledávky, shromáždění, komunikace, smlouvy s dodavateli, koordinace oprav, pojištění a archiv.
• Příloha 2 — SLA: havárie do 2 hodin od nahlášení, urgentní závada do 1 pracovního dne, běžný požadavek do 3 pracovních dnů. Reakční doba znamená potvrzení a zahájení řešení, ne nutně dokončení opravy.
• Příloha 3 — GDPR: zpracovatelská příloha podle čl. 28, kategorie údajů, účely, doba uchování, subdodavatelé a práva subjektů údajů.
• Příloha 4 — předávací protokol: dokumenty, klíče a čipy, banka a účetnictví, přístupy a otevřené záležitosti. Stejný formulář pro zahájení i ukončení spolupráce.
• Příloha 5 — ceník: měsíční paušál a volitelné úkony jsou ve vzoru prázdné. Částky se doplní před podpisem. Náklady třetích stran (energie, opravy, pojištění) paušál nezahrnuje.
• Příloha 6 — vzor vyúčtování: orientační struktura tepla, vody, společné elektřiny a úklidu, stavy měřidel a polohové korekce. Čísla za konkrétní období se doplní až při vyúčtování.

Celý přehled, včetně odkazů na oba formáty, je na samostatné stránce vzoru. PDF je na prohlížení, DOCX na doplnění placeholderů.

• Stránka vzoru smlouvy o správě
• Stáhnout vzor ve formátu PDF
• Stáhnout vzor ve formátu DOCX

Jak ho použít, když vybíráte správce

Vzor není soutěžní dokumentace. Je to jedna konkrétní smlouva, kterou položíte vedle nabídek na stole. U každé se ptejte, jestli je stejně konkrétní — ne jestli používá stejné věty.

1. Stáhněte PDF k prohlížení nebo DOCX, pokud chcete doplňovat placeholdery údaji svého SVJ.
2. Porovnejte rozsah. Je v nabídce vyjmenované účetnictví, vyúčtování, revize, havárie a shromáždění, nebo jen „kompletní správa“?
3. Porovnejte čas. Má správce oddělenou havárii, urgentní závadu a běžný požadavek, nebo jen obecnou větu o součinnosti?
4. Porovnejte peníze. Co je v paušálu a co se účtuje zvlášť — mimořádná schůze, koordinace větší opravy, podklady pro vymáhání.
5. Porovnejte odchod. Umí správce popsat, co předá při ukončení: zápisy, klíče, dispoziční práva, hesla? Kdo to neumí teď, nenapíše to ani za tři roky.
6. Checklist smlouvy se správcem na úvodní stránce projděte souběžně. Vzor ukazuje jeden dokument, checklist hlídá otázky, které má výbor položit u jakékoli nabídky.

• Checklist smlouvy se správcem

Co vzor záměrně není

Nezávazný návrh k posouzení. Konkrétní podmínky se sjednávají individuálně. Nenahrazuje právní poradenství, stanovisko advokáta ani usnesení shromáždění.

Smlouvu za SVJ podepisuje orgán, který k tomu opravňují stanovy. Vzor má dát srovnávací laťku, ne nahradit rozhodnutí výboru. Údaje společenství ve veřejném souboru záměrně nejsou — doplníte je vy, až budete vědět, že dokument sedí na váš dům.

Stáhnout a případně projít společně

Pokud chcete vzor projít na vašem domě — co ve stávající smlouvě chybí a co dává smysl sjednat — konzultace je nezávazná. Napište přes kontakt na webu, nebo si rezervujte 30 minut. Vzor si mezitím stáhněte rovnou, bez e-mailové brány.

• Otevřít stránku vzoru
• Stáhnout PDF