Co dělat, když vlastník přestal platit zálohy a příspěvky

Situace

Jedna jednotka dluží několik měsíčních záloh. Výbor se zdráhá „dělat problémy sousedovi“, dluh mezitím roste a ostatní vlastníci financují provoz domu za něj. Nejdražší varianta je nedělat nic.

Co udělat hned

Ověřte přesnou výši dluhu po jednotlivých měsících a rozdělte ji na zálohy na služby, příspěvky na správu a fond oprav.
Pošlete první upomínku hned, jak vznikne druhý neuhrazený měsíc — ne až na konci roku.
Zjistěte, zda nejde o přechodnou situaci; splátkový kalendář je levnější než soud.

Postup krok za krokem

1. Upomínka a splátkový kalendář

První upomínka e-mailem a do schránky, s vyčíslením dluhu a lhůtou 15 dní. Pokud vlastník komunikuje, uzavřete písemný splátkový kalendář s doložkou o okamžité splatnosti celého dluhu při prvním neuhrazeném termínu.

2. Předžalobní výzva

Bez řádné předžalobní výzvy doručené alespoň 7 dní před podáním žaloby soud nepřizná náhradu nákladů řízení. Výzvu posílejte doporučeně na adresu evidovanou v katastru a archivujte podací lístek.

3. Vyčíslete i úrok z prodlení

Zákonný úrok z prodlení běží automaticky od splatnosti — repo sazba ČNB k prvnímu dni pololetí plus 8 procentních bodů ročně. Smluvní pokutu lze uplatnit jen tehdy, má-li oporu ve stanovách nebo v usnesení shromáždění.

4. Žaloba, případně rozhodčí či insolvenční řešení

U jasného dluhu je nejrychlejší elektronický platební rozkaz. Vyplatí se hlídat insolvenční rejstřík — přihláška do insolvence má krátkou lhůtu a její zmeškání znamená ztrátu pohledávky.

5. Zajištění a informovanost domu

SVJ má u pohledávek za vlastníkem silné postavení při prodeji jednotky. Shromáždění informujte souhrnně a bez jmen — dluhy jsou osobní údaj a jmenný seznam dlužníků na nástěnce je porušení GDPR.

Termíny

2. neuhrazený měsícPrvní písemná upomínka s lhůtou 15 dní
do 60 dnůSplátkový kalendář, nebo předžalobní výzva
min. 7 dní před žalobouDoručená předžalobní výzva (jinak nárok na náklady řízení padá)
3 rokyObecná promlčecí lhůta — počítá se u každé splátky zvlášť

Dokumenty do archivu domu

Evidence předpisu a plateb — Po měsících, ideálně export z portálu.
Upomínky a doklady o doručení — Včetně podacích lístků.
Předžalobní výzva — Datovaná, s vyčíslením jistiny a úroku.
Usnesení shromáždění — Pokud stanovy vyžadují souhlas s podáním žaloby.

Čeho se vyvarovat

Čekání na vyúčtování. Zálohy jsou splatné samostatně, není důvod odkládat vymáhání o rok.
Vyvěšení jmen dlužníků. Pokuta od úřadu je dražší než samotný dluh.
Odpojení vody nebo tepla jako nátlak. Nepřípustné, a SVJ se dostane do role viníka.
Zapomenutá kontrola insolvenčního rejstříku.

Aktualizováno 28. července 2026